投資物件の出口戦略

築28年の大手ハウスメーカー軽量鉄骨造アパートの解体が始まりました。

年当初2部屋空き、6世帯中2世帯の状態が約10ケ月。
アパート建築営業も訪問していたことから、オーナーは建替えを決定しました。

建替えとなると、入居を決められずに申訳ないという気持ちともったいないという気持ちが半分づつ。
もちろん管理手数料が減って残念という気持ちも少しだけ。

築28年の建物は借入返済も完了し、これから稼いでもらおうという時期。
しかし改修費用が掛かり、賃料も値下げ傾向にある厳しい時期でもあります。
この時期をどう乗り越えるか、賃貸経営の肝になります。

①費用をかけてリノベーションする
②賃料を下げて現状維持で貸す
③特殊な賃貸にする
④土地建物売却してしまう
⑤建替える

①と②はバランスです。

100万円かけるか1万円下げるか。リノベーションしたから入るわけではなく、賃料があげられるわけでもなく、リスクは残ります。
賃料下げたほうが痛みは少ないですが、値下げはキリがありません。将来を見据えるなら①、不安なら②

③は覚悟が必要。

途中でペット可に変更するケースはよく見受けられます。内装を自由に変えられるDIY。民泊もこの部類に含まれるでしょう。
でも特殊性を深く追求しないと、企画の浅さが見えてきます。ペット可にするのなら、キャットウォーク、ドックラン、足洗い場や獣医師との連携など具体的な方法が必要。ただ契約書の文言を変えるだけではうまくいきません。

④をお勧めします。

購入者は、余剰資金で①を実行し物件を蘇らせます。売却者は、リスクなく現金を手にできます。もちろん税理士などに税金額を確認しないといけませんが、購入者・売却者・建物の3方よしの取引となります。

⑤は何とも言えません。

賃料は上がり、一括借り上げなので経営は安定するでしょう。しかし借入も増えます。一言も二言も言いたいですが、誤解を生みますので、知りたい方は個別にご連絡ください。

ハウスメーカーに言いたい

賃貸物件の建築費は上がりましたが、質・企画力も上がっています。でも、昔から儲けの志向が強すぎる。オーナー目線ではない気がします。
今回解体している物件も大手ハウスメーカーですが、

玄関開けたらすぐ脱衣所もない浴室。窓がなく他の部屋との連続性もない4.5帖。洗濯機が外置き。

設計した人は、自分で住みたいと思うんですかね。生活スタイルが変化したので時代遅れになったというよりも、1DKより2DKのほうが賃料が取れるという考えだけで設計しているように思います。

古くなった投資物件の出口戦略。間違うと、今まで稼いだ賃料収入が無駄になります。話を鵜呑みにせず、家族と相談、不動産会社に相談、ハウスメーカーに相談、税理士に相談、じっくり検討して下さい。

 


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